Pengurusan Sertifikasi Tanah, Akta Tanah, & Akta Notaris

Header Ads

Sunday, February 23, 2020

Pengertian dan Peran PPAT dalam Pendaftaran Tanah



Lokasi Penulisan Notaris Klakah Lumajang Call Center: 081338999229
Notaris Lumajang menguraikan Pengertian, Latar Historis, Tujuan, Obyek, Asas, dan peran PPAT dalam Pendaftaran Tanah

Pengertian Pendaftaran Tanah  

Secara terminologi pendaftaran tanah berasal dari kata cadastre, suatu istilah teknis  untuk  suatu record  atau  rekaman,  menunjukkan  kepada  luas,  nilai,  dan kepemilikan terhadap suatu bidang tanah. Kata ini berasal dari bahasa Latin yaitu capistratum yang berarti suatu register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak  tanah  Romawi. 

Cadastre  berarti record pada  lahan-lahan,  atau  nilai  dari tanah  dan  pemegang  haknya  dan  untuk  kepentingan  perpajakan. 

Cadastre  dapat diartikan  sebagai  alat  yang  tepat  untuk  memberikan  suatu  uraian  dan  identifikasi tersebut dan sebagai rekaman berkesinambungan dari hak atas tanah.[1]

Sedangkan menurut  Boedi  Harsono  pendaftaran  tanah  adalah  suatu  rangkaian  kegiatan  yang dilakukan  oleh  Negara/Pemerintah  secara  terus  menerus  dan  teratur,  berupa pengumpulan  keterangan  atau  data  tertentu  mengenai  tanah-tanah  tertentu  yang ada  di  wilayah-wilayah  tertentu,  pengolahan,  penyimpanan,  dan  penyajiannya bagi  kepentingan  rakyat,  dalam  rangka  memberikan  jaminan  kepastian  hukum  di bidang pertanahan, termasuk penerbitan tanda buktinya dan pemeliharaannya.[2]

Pada  prinsipnya  pendapat  tersebut  sejalan  dengan  pengertian  pendaftaran tanah menurut Pasal 1 angka 1 PP No.24 Tahun 1997 yakni : 

“Pendaftaran  tanah  adalah  rangkaian  kegiatan  yang  dilakukan  oleh Pemerintah  secara  terus  menerus,  berkesinambungan  dan  teratur,  meliputi pengumpulan,  pengolahan,  pembukuan,  dan  penyajian  serta  pemeliharaan data  fisik  dan  data  yuridis,  dalam  bentuk  peta  dan  daftar,  mengenai  bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.” 


Latar Historis Pendaftaran Tanah Di Indonesia 

Indonesia   memiliki   sejarah  panjang  dalam   urusan  pertanahan,  termasuk dalam perkembangan pendaftaran tanah yang dipengaruhi oleh situasi dan kondisi di  zamannya.  Perjalanan  sejarah  itu  sering  dibagi  dalam  beberapa  fase  atau babakan zaman, diantaranya adalah sebagai berikut :       

  • a.       Pendaftaran Tanah Era Sebelum Penjajahan 

Di  Indonesia, tidak  ditemukan dokumen  yang menjelaskan telah diselenggarakannya pendaftaran tanah sebelum zaman penjajahan. Hal ini dipahami  karena  hukum  yang  berlaku  pada  saat  itu  adalah  hukum  tanah  adat, merupakan  hukum tidak tertulis dan sejak semula berlaku dikalangan  masyarakat asli Indonesia sebelum datangnya  bangsa-bangsa  Portugis, Belanda, Inggris  dan sebagainya.3  Hak-hak  atas  tanah  yang  dipunyai  oleh  masyarakat  persekutuan hukum  adat  berdasarkan  hukum  adat,  baik  dalam  bentuk  hak  bersama  bersifat komunal  (hak  ulayat)  maupun  hak  perseorangan  (hak  milik  adat). Bagi yang mengusahakannya  akan  selalu  membuat  tanda sebatas mana tanah  itu dapat diusahakannya,  dan  inilah  akhirnya  yang  disebut  hak  kepemilikan  komunal. Semakin   lama   atas   pertambahan   keluarga   dengan   berbagai   kepentingannya terhadap  tanah,  lalu  tanah  yang  komunal  tadi  ter-individualisasi  menjadi  hak individu  dari  seorang  warga  desa.  Terhadap  tanah  yang  tidak  diusahakan  tetap menjadi kepemilikan  bersama  yang  sifat kepemilikannya (publiekrechtelijke) dan yang terakhir diberi nama menjadi tanah ulayat.[4]

Hak-hak  atas  tanah  yang  timbul  dari  proses  yang  secara  terus  menerus dikerjakan oleh masyarakat, lalu dilegalkan penguasa kampung atau Kepala Desa dengan  pengakuan  tanpa  surat,  sehingga  terakhir  lahir  hubungan  kepemilikan yang  diakui  oleh  masyarakat  sekawasan  dan  resmi  menjadi  milik  seseorang  dan atau  masyarakat  dalam  lingkungan  adat  tersebut.  Inilah  yang  kemudian  diakui sebagai hak-hak atas tanah yang lahir karena ketentuan hukum adat. Peristiwa ini dibenarkan oleh AP. Parlindungan, bahwa sekalipun ada tatanan hukum adat yang mengatur  mengenai  pemberian  hak  atas  tanah  menurut  adat  setempat,  namun belum  menemukan  korelasi  dari  pemberian  hak  menurut  hukum  adat  dengan pendaftaran hak tersebut.[5]

Kemudian  dalam  menentukan  batas-batas  tanah  digunakan  ukuran-ukuran tertentu yang pada saat itu sudah dikenal dan diakui oleh masyarakat, seperti depa, langkah dan sebagainya, namun itu juga belum akurat. Selain itu surat-surat tanah tersebut  belum  tersimpan  dengan  baik,  biasanya  cukup  disimpan  oleh  Kepala Desa setempat dan ada kecenderungan  bila  Kepala Desa  meninggal,  maka semua surat  dan  dokumen  pun  turut  hilang.[6]

Oleh  karena  itu  ukuran  dan  lokasi  bidang tanah tertentu yang dimiliki oleh anggota masyarakat selalu berdasar pada seingat Kepala  Desa  setempat  dan  dibantu  oleh  sepengetahuan  orang-orang  tua  atau pihak-pihak  yang  berbatasan,  sehingga  dengan  metode  yang  sangat  alami  dan sederhana  tersebut  tidak  memiliki  kepastian  teknis,  baik  ukuran,  letak  dan  batas-batasnya. 

Jadi  legalitas  yang  memberikan  sedikit  kepastian  atas  batas-batas  tanah menurut  hukum  adat  ini  hanya  mungkin  dari  pengakuan  para  ketua  adat  dan pemilik yang berbatasan, juga dari keterlibatan Kepala  Desa dalam setiap peralihan   hak   yang  dikenal  dengan  syarat  terang  dan  tunai.  Menurut  teori transaksi hukum adat, jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah  yang  bersifat  terang  dan  tunai.  Terang  berarti  perbuatan pemindahan hak tersebut  harus  dilakukan  di  hadapan  kepala  adat,  yang  berperan  sebagai  pejabat yang  menanggung  keteraturan  dan  sahnya  perbuatan  pemindahan  hak  tersebut sehingga perbuatan  tersebut  diketahui  oleh  umum.  Tunai  maksudnya,  bahwa perbuatan  pemindahan  hak  dan  pembayaran  harganya  dilakukan  secara  serentak. 

Oleh karena  itu, maka tunai mungkin berarti harga tanah di bayar secara kontan, atau  baru  dibayar  sebagian  (tunai  dianggap  tunai).  Dalam  hal  pembeli  tidak membayar  sisanya,  maka  penjual  tidak  dapat  menuntut  atas  dasar  terjadinya  jual beli tanah, akan tetapi atas dasar hukum utang-piutang.[7]
  • b.      Pendaftaran Tanah Era Penjajahan 
Indonesia   mengalami   sejarah   panjang   pada   masa   penjajahan,   sehingga berdampak   luas   bagi   kehidupan   berbangsa   dan   bernegara,   tidak   terkecuali terhadap  penguasaan  atas  tanah.  Sejarah  mencatat  pertama  kali  bangsa  Indonesia dijajah  oleh  bangsa  Belanda,  pada  saat  itu  pula  tanah  dikuasai  oleh  pemerintah kolonial  Belanda  yang  waktu  itu  bernama  V.O.C  (Verenigde  Oost  Indische Compagnie)   yang   didirikan   pada   tahun   1602.   Beberapa   waktu   kemudian pemerintah  V.O.C  mengeluarkan  kebijakan  penting  yaitu  plakat  tanggal  23  Juli 1680,  dalam  plakat  tersebut  berisi  hal-hal  yang  mengatur  mengenai  susunan  dan tugas  Dewan Heemraden.  Menurut  Irawan  Soerodjo,  dari  ketentuan-ketentuan yang  diatur  dalam  Pasal  16  plakat  itu  ada  2  (dua)  hal  yang  perlu  dicatat sehubungan dengan perkembangan kadaster, yaitu :
  1. Penyelenggaraan    kadaster    oleh    Dewan Heemraden    harus    dilakukan berdasarkan     peta-peta     tanah     sehingga     Dewan Heemraden harus menyelenggarakan suatu kadaster dalam arti yang modern;
  2. Tujuan  penyelenggaraan  kadaster  adalah  untuk  tujuan  pemungutan  pajak tanah dan memberikan jaminan kepastian hukum mengenai batas-batas tanah;
  3. Dewan Heemraden  di  samping  menyelenggarakan  kadaster,  bertugas  pula untuk   menyelesaikan  perkara-perkara   yang   berkaitan  dengan   batas-batas tanah  serta  pemeliharaan  jalan-jalan,  jembatan-jembatan,  saluran-saluran  air, tanggul-tanggul dan bendungan-bendungan.[8]
Berdasarkan  ketentuan  di  dalam  plakat  tersebut,  maka  dewan Heemraden secara  otomatis  telah  memperkenalkan  kepada  rakyat  Indonesia  terkait  sistem kadaster  modern.  Pada  saat  itu  belum  ada  peraturan  yang  mengatur  tentang Agraria  atau Agrarische  Wet,  kemudian  pada  periode  tahun  1870  diundangkan dalam Staatblad 1870 No.55 yang dibuat oleh pemerintah kolonial. Jadi  menurut sejarah  tersebut,  lebih  dulu  peraturan  yang  mengatur  tentang  pendaftaran  tanah. Hal  ini  menunjukan  bahwa  peraturan  pelaksanaan  yang  lebih  dulu  dibuat  dan disahkan daripada undang-undang.[9]

Agrarische  Wet  merupakan  Undang-Undang  (dalam  bahasa  Belanda  disebut “wet”) yang dibuat oleh kerajaan Belanda pada tahun 1870. Agrarische Wet (AW) diundangkan  dalam  S  1870-55  sebagai  tambahan  ayat-ayat  baru  pada  Pasal 62 Regerings  Reglement  Hindia  Belanda  tahun  1854.  Semula Regerings  Reglement (RR) tersebut terdiri atas 3 ayat. Dengan tambahan 5 ayat baru (ayat 4 s/d 8) oleh AW,  maka Pasal RR terdiri atas 8 ayat. Pasal 62  RR kemudian  menjadi Pasal 51 Indische  Staatregeling  (IS)  pada  tahun  1925.  Lengkapnya  isi  Pasal  51  IS  adalah sebagai berikut :
  1. De Gouverneur Generaal mag geen verkoopen.
  2. In dit verbod zijn niet begrepen kleine stukken gronds, bestemd tot uitbreiding van steden en dorpen en tot het oprichten van inrichtingen van nijverheid.
  3. De  Gouverneur  Generaal  kan  groden  uitgeven  in  huur,  volgens  regels  bij ordonnantie testellen. Onder die groden  worden  niet begrepen de  zoodanige door  de  Inlanders  ontgonnen,  of  als  gemeene  weide,  of  uit  eenigen  anderen hoofde tot de dorpen of dessa’s behoorende.
Artinya :
  1. Gubernur Jenderal tidak boleh menjual tanah.
  2. Dalam  larangan  di  atas  tidak  termasuk  tanah-tanah  yang  tidak  luas,  yang diperuntukkan  bagi  perluasan  kota  dan  desa  serta  pembangunan  kegiatan-kegiatan usaha kerajinan.
  3. Gubernur  Jenderal  dapat  menyewakan  tanah  menurut  ketentuan-ketentuan yang  ditetapkan  dengan  ordonansi.  Tidak  termasuk  yang  boleh  disewakan adalah  tanah-tanah  kepunyaan  orang-orang  pribumi  asal  pembukaan  tanah, demikian  juga  tanah-tanah  yang  sebagai  tempat  pengembalaan  umum  atau atas dasar lain merupakan kepunyaan desa.[10]
Sebelum UUPA berlaku, semua tanah hak barat sudah terdaftar, misalnya hak Eigendom, Erfpacht, Opstal, dan Gebruik, yang diselenggarakan menurut overschrijvings ordinnantie  (Staatblad. 1834-37)  dan peraturan-peraturan kadaster lainnya.[11] Sedangkan tanah-tanah hak Indonesia baru sebagian kecil saja yang  terdaftar,  misalnya  tanah  hak  milik  adat  yang  disebut Agrarisch  Eigendom dan  tanah-tanah  milik  di  daerah-daerah  Swapraja,  seperti Grant  Sultan, Grant Controleur  dan  sebagainya.[12]  Dengan  ketentuan  inilah  pendaftaran  tanah  dengan balik  nama  mulai  diaktifkan,  itu  pun  hanya  berlaku  atas  beralihnya  tanah  yang tunduk  pada  hukum  perdata  Belanda  dengan  model cadaster  landmeter  kennis. Sekalipun  di  beberapa  daerah,  hukum  masyarakat  adat  seperti  Kesultanan  Siak dan  Kesultanan  Yogyakarta  sudah  pernah  memperkenalkan  pencatatan  tanah namun  jika  ini  dianggap  sebagai  pendaftaran  tanah,  hanya  sekedar  pencatatan dalam  memudahkan  pengambilan  pajaknya  (landrente)  sebagai  kewajiban  desa sebagaimana dikenal dengan model hoemraden kennis.[13]

Pada masa penjajahan Jepang (1942-1945), Kadastral  Dienst diganti namanya  menjadi  Jawatan  Pendaftaran  Tanah  dan  tetap  di  bawah  Departemen Kehakiman.  Pada  masa  ini  berlaku  pelarangan  pemindahan  hak  atas  benda  tetap atau   tanah (Osamu  Sierei No.2 Tahun 1942), dan penguasaan tanah-tanah partikelir oleh Pemerintahan Dai Nippon dihapus. Pada prinsipnya urusan pertanahan dilaksanakan seperti jaman kolonial Belanda.[14]

Saat   memasuki   perang   kemerdekaan   hingga   tahun   1960   tidak   banyak mengalami  perubahan  yang  mendasar  dalam  sistem  pendaftaran  tanah.  Karena pemerintah kita baru menyatakan sebagai suatu negara. Negara yang merdeka dan berdaulat  bebas  dari  penjajahan  bangsa  lain.  Pendaftaran  tanah  pada  masa  ini hampir  tidak  pernah  diadakan  oleh  pemerintah.  Tapi  peraturan  yang  digunakan masih memakai peraturan yang lama dibuat oleh pemerintah Kolonial Belanda.
  • c.       Pendaftaran Tanah Era UUPA hingga Sekarang 
Pada  tahun  1960  bangsa  kita  memasuki  suatu  babak  baru  dalam  bidang pertanahan atau agraria, karena pada tahun ini  baru pertama kali membuat produk hukum  yang  menyangkut perkembangan pertanahan di Indonesia. Tepatnya pada tanggal 24 September 1960   pemerintah  mengesahkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  (UUPA),  Lembaran Negara  Republik  Indonesia  (LNRI)  Tahun  1960  Nomor  104  dan  Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia (TLNRI) No. 2043.[15]

Pada  era  ini  hukum  tanah  di  Indonesia  mengalami  perombakan  pada  saat diberlakukan  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA),  sehingga  dapat  dikatakan bahwa  pada  tanggal  tersebut  muncul  pembaharuan  hukum  tanah  yang  berlaku  di Indonesia.   UUPA   mengakhiri   berlakunya   peraturan-peraturan   hukum   tanah kolonial,  dan  sekaligus  mengakhiri  dualisme  atau  pluralisme  hukum  tanah  di Indonesia,   serta   menciptakan   dasar-dasar   bagi   pembangunan   hukum   tanah nasional yang tunggal berdasarkan hukum adat sebagai hukum nasional Indonesia yang asli. Akan tetapi ada beberapa penyesuaian dan syarat-syarat khusus tentang pengakuan  dan  pemasukan  hukum  adat  dalam  UUPA,  seperti  termaktub  dalam Pasal 5 UUPA dinyatakan bahwa:
“Hukum  agraria  yang  berlaku  di  atas  bumi,  air,  dan  ruang  angkasa  ialah hukum  adat,  sepanjang  tidak  bertentangan  dengan  kepentingan  nasional  dan negara, yang didasarkan persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan  peraturan-peraturan  yang  tercantum  dalam  undang-undang  ini  dan dengan  peraturan-peraturan  lainnya,  segala  sesuatu  dengan  mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama.”
Posisi   pendaftaran   tanah   yang   merupakan   bagian   dari   urusan   agraria kemudian   mengacu   pada   UUPA,   ketentuan   pendaftaran   tanah   pada   UUPA terdapat dalam Pasal 19. Aturan ini kemudian diatur lebih lanjut melalui peraturan pelaksana,  yaitu  PP  Nomor  10  tahun  1961  yang  kemudian  diganti  dengan  PP Nomor  24  Tahun  1997,  hadirnya  peraturan  pelaksana  ini  menjadi  jawaban  akan kebutuhan  kepastian  hukum  pada  para  pemilik  tanah.  Mengingat  pendaftaran tanah  diselenggarakan  untuk  menjamin  kepastian  hukum,  pendaftaran  tanah  ini diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat dan pemerintah. Dengan adanya  PP  Nomor  10  tahun  1961  untuk  pertama  kalinya  Indonesia  mempunyai suatu lembaga tanah, hal ini tambah sempurna dengan dikeluarkannya PP Nomor 24  Tahun  1997.  Sebelum  adanya  kedua  produk  hukum  ini,  dikenal  Kantor Kadaster sebagai Kantor Pendaftaran untuk hak-hak atas tanah.[16]

Perubahan dari PP Nomor 10 Tahun 1961 dengan PP Nomor 24 Tahun 1997 menjadikan  aturan  pelaksana  dari  UUPA  lebih  sempurna.  Penyempurnaan  itu meliputi berbagai hal yang belum jelas dalam peraturan yang lama (PP Nomor 10 Tahun  1961),  antara  lain  pengertian  pendaftaran  tanah  itu  sendiri,  asas-asas  dan tujuan  penyelenggaraannya,  yang  disamping  memberi  kepastian  hukum  juga untuk  menghimpun  dan  menyajikan  informasi  yang  lengkap  mengenai  data  fisik dan data yuridis mengenai bidang tanah yang bersangkutan.[17]

Selain  itu selama  lebih dari 37 tahun,  dalam pelaksanaan UUPA pendaftaran tanah dengan landasan kerja dan landasan hukum Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun  1961  hanya  dapat  mendaftar  sebanyak  16,5  juta  bidang  tanah  (30%)  dari bidang-bidang  tanah  yang  diperkirakan  sebanyak  55  juta  bidang  tanah,  sehingga perlu terobosan baru dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah tersebut termasuk meninjau  perangkat  hukum-nya.  Terlebih  lagi  akselerasi  pembangunan  sangat memerlukan  dukungan  jaminan  kepastian  hukum  di  bidang  pertanahan.[18]

Oleh karena   Peraturan   Pemerintah   dinilai   tidak   memadai   lagi   dalam   mendukung tercapainya  hasil  yang  lebih  nyata  dalam  memenuhi  kebutuhan  masyarakat  dan tuntutan    pembangunan,    maka    peraturan    tersebut    mengalami    perlakuan penyempurnaan,   dengan   membuat   aturan   yang   lebih   lengkap.   Untuk   itulah terbitnya  revisi  Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  tahun  1961  yang  dituangkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 sangat penting.[19]

Hadirnya  Peraturan  Pemerintah  tersebut  dalam  urusan  pendaftaran  tanah merupakan  perintah  dari  Pasal  19  ayat  (1)  UUPA.  Dalam  Pasal  tersebut  diatur bahwa “Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah  di  seluruh  wilayah  Republik  Indonesia  menurut  ketentuan-ketentuan  yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.” Sehingga A.P. Parlindungan berpendapat jika dikaitkan dengan tujuan pendaftaran tanah sebagaimana disebutkan dalam PP Nomor  24  Tahun  1997  maka  dapat  memperkaya  ketentuan  Pasal  19  UUPA, karena :
  1. Dengan  diterbitkannya  sertipikat  hak  atas  tanah,  maka  kepada  pemiliknya diberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum.
  2. Dengan  informasi  pertanahan  yang  tersedia  di  Kantor  Pertanahan  maka pemerintah    akan    mudah    merencanakan    pembangunan    Negara    yang menyangkut  tanah,  bahkan  bagi  rakyat  sendiri  lebih  mengetahui  kondisi peruntukan tanah dan kepemilikannya. 
  3. Dengan  administrasi  pertanahan  yang  baik  akan  terpelihara  masa  depan pertanahan yang terencana.[20]
Tujuan Pendaftaran Tanah  

Kegiatan pendaftaran tanah memiliki tujuan sebagaimana disampaikan dalam UUPA   Pasal   19   ayat   (1)   yakni   "Untuk   menjamin   kepastian   hukum   oleh Pemerintah  diadakan  pendaftaran  tanah  diseluruh  wilayah  Republik  Indonesia menurut ketentuan-ketentuan  yang diatur dengan  Peraturan Pemerintah." Sebagai peraturan  pelaksana  dari  UUPA  sejalan  pernyataan  tersebut  tujuan  pendaftaran tanah di dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 Pasal 3 dijabarkan lebih luas yaitu : 
  • a. Untuk   memberikan   kepastian   hukum   dan   perlindungan   hukum   kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang   terdaftar   agar   dengan   mudah   dapat   membuktikan   dirinya   sebagai pemegang hak yang bersangkutan; 
  • b. Untuk   menyediakan   informasi   kepada   pihak-pihak   yang   berkepentingan termasuk  Pemerintah  agar  dengan   mudah  dapat  memperoleh  data   yang diperlukan  dalam  mengadakan  perbuatan  hukum  mengenai  bidang-bidang tanah    dan    satuan-satuan    rumah    susun    yang    sudah    terdaftar,    untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Menurut  A.P.  Parlindungan  jika  dikaitkan  dengan  tujuan  pendaftaran  tanah sebagaimana   disebutkan   dalam   PP   Nomor   24   Tahun   1997   maka   dapat memperkaya ketentuan Pasal 19 UUPA, karena :
  1. Dengan  diterbitkannya  sertipikat  hak  atas  tanah,  maka  kepada  pemiliknya diberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum.
  2. Dengan  Informasi  pertanahan  yang  tersedia  di  Kantor  Pertanahan  maka pemerintah    akan    mudah    merencanakan    pembangunan    Negara    yang menyangkut  tanah,  bahkan  bagi  rakyat  sendiri  lebih  mengetahui  kondisi peruntukan tanah dan kepemilikannya. 
  3. Dengan  administrasi  pertanahan  yang  baik  akan  terpelihara  masa  depan pertanahan yang terencana.[21]
Tujuan   pendaftaran   tanah   merupakan   sarana   penting   mewujudkan   kepastian hukum, penyelenggaraan pendaftaran tanah dalam masyarakat modern merupakan tugas  Negara  yang  dilaksanakan  oleh  Pemerintah  bagi  kepentingan  rakyat  dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan.[22]

Obyek Pendaftaran Tanah 

Di  dalam  UUPA  obyek  pendaftaran  tanah  atau  dikenal  dengan  hak-hak  atas tanah menurut ketentuan yang ditetapkan UUPA Pasal 16 terdiri dari : 
a. Hak milik, 
b. Hak guna-usaha,
c. Hak guna-bangunan,
d. Hak sewa,
e. Hak membuka tanah,
f. Hak memungut-hasil hutan,
g. Hak-hak  lain  yang  tidak  termasuk  dalam  hak-hak  tersebut  di  atas  yang  akan ditetapkan  dengan  Undang-Undang  serta  hak-hak  yang  sifatnya  sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53. 

Sedangkan   di   dalam   Peraturan   Pemerintah   No.   24   Tahun   1997   lebih memperluas obyek pendaftaran tanah, yaitu tidak hanya hak atas tanah, tetapi juga hak-hak yang lain. Pasal 9 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 menetapkan obyek-obyek pendaftaran tanah, yaitu: 
  • a. Bidang-bidang  tanah  yang  dipunyai  dengan  hak  milik,  hak  guna  usaha,  hak guna bangunan, serta hak pakai;  
  • b. Tanah hak pengelolaan;  
  • c. Tanah wakaf;  
  • d. Hak milik atas satuan rumah susun;   
  • e. Hak tanggungan;  
  • f. Tanah Negara.[23]
Asas Pendaftaran Tanah 

Asas-asas pendaftaran tanah terdapat dalam PP Nomor 24 tahun 1997 Pasal 2 menyebutkan “Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau,  mutakhir  dan  terbuka.”  Urip  Santoso  menjelaskan  asas-asas pendaftaran  tanah  di  dalam  Pasal  2  PP  Nomor  24  Tahun  1997  tersebut  diatas yaitu: 
  • 1)      Asas sederhana
Asas    ini    dimaksudkan    agar    ketentuan-ketentuan    pokoknya    maupun prosedurnya    dengan    mudah    dapat    dipahami    oleh    pihak-pihak    yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.
  • 2)      Asas aman
Asas  ini  dimaksudkan  untuk  menunjukkan  bahwa  pendaftaran  tanah  perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri. 
  • 3)      Asas terjangkau
Asas  ini  dimaksudkan  keterjangkauan  bagi  pihak-pihak  yang  memerlukan, khususnya   dengan   memerhatikan   kebutuhan   dan   kemampuan   golongan ekonomi  lemah.  Pelayanan  yang  diberikan  dalam  rangka  penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh pihak yang memerlukan. 
  • 4)      Asas mutakhir
Asas ini dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan   dalam   pemeliharaan   datanya.   Data   yang   tersedia   harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. Untuk itu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan  yang terjadi di kemudian  hari.  Asas  ini menuntut  dipeliharanya  data  pendaftaran  tanah  secara  terus-menerus  dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di lapangan.
  • 5)      Asas terbuka
Asas  ini  dimaksudkan  agar  masyarakat  dapat  mengetahui  atau  memperoleh keterangan  mengenai  data  fisik  dan  data  yuridis  yang  benar  setiap  saat  di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.[24]

Peran PPAT Dalam Proses Pendaftaran Tanah  

Berdasarkan  PP  Nomor  37  Tahun  1998  Pasal  1  ayat  (1)  bahwa   
“Pejabat Pembuat  Akta  Tanah,  selanjutnya  disebut  PPAT,  adalah  pejabat  umum  yang diberi  kewenangan  untuk  membuat  akta-akta otentik  mengenai  perbuatan  hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.”
Sedangkan akta-akta otentik sebagaimana dimaksud diatas dijelaskan dalam Pasal 1 ayat (4) bahwa
 “Akta PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai  bukti telah  dilaksanakannya  perbuatan  hukum  tertentu  mengenai  hak  atas  tanah  atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.”
Berkaitan  dengan  itu  tugas  pokok  dan  wewenang  PPAT  dalam  Pasal  2  ayat (1) menjelaskan bahwa :
“PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan  membuat  akta  sebagai  bukti  telah  dilakukannya  perbuatan  hukum tertentu mengenai  hak atas tanah atau Hak Milik  Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.”
Dalam  salah  satu  unsur  akta  otentik  yang  dibuat  oleh  PPAT  tentu  memuat mengenai  perbuatan  hukum  bagi  pihak-pihak  yang  berkepentingan,  secara  rinci berbagai unsur perbuatan hukum tersebut dimuat dalam Pasal 2 ayat (2) yaitu : 
a. Jual beli;
b. Tukar menukar;
c. Hibah;
d. Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
e. Pembagian hak bersama;
f. Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik;
g. Pemberian Hak Tanggungan;
h. Pemberian Kuasa membebankan Hak Tanggungan.

Secara   lebih   lengkap   maksud  perbuatan   hukum  tersebut  diatas  terdapat  dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 Pasal 37 ayat (1) yakni :
“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli.  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  dalam  perusahaan  dan  perbuatan hukum  pemindahan  hak  lainnya,  kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang hanya dapat didaftarkan  jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang  berwenang  menurut  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku.”
Mengingat  peran  penting  PPAT  dalam  proses  kegiatan  pendaftaran  tanah, sehingga  Boedi  Harsono  berpendapat  bahwa  Akta  PPAT  merupakan  salah  satu sumber  utama  dalam  rangka  pemeliharaan  pendaftaran  tanah  di  Indonesia.[25] PPAT  sudah  dikenal  sejak  berlakunya  Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  Tahun 1961   tentang   Pendaftaran   Tanah,   yang   merupakan   peraturan   tanah   sebagai pelaksana UUPA.
Notaris Lumajang
Alamat Kantor Notaris PPAT Lumajang
============================================================
Footnote;
[1] A.P.Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia (Berdasarkan PP.No24/1997dilengkapi dengan Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah PP. 37 Tahun 1998), Cetakan Pertama, (Bandung : CV.Mandar Maju, 1999), hlm. 18-19.
[2] Boedi  Harsono, Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok Agraria, Isi  Dan Pelaksanaannya, Jilid I, Edisi Revisi, Cetakan Kesebelas, (Jakarta : Djambatan, 2007), hlm.72.
[3] Arie  Sukanti  Hutagalung  et.al., Hukum  Pertanahan  di  Belanda  dan  Indonesia,  Edisi  1, Cetakan Pertama, (Denpasar : Pustaka Larasan, 2012), hlm.133. 
[4] A.P.Perlindungan, Pandangan   Kondisi   Pelaksanaan   Undang-Undang   Pokok   Agraria, Cetakan Pertama, (Bandung : Alumni, 1986), hlm.11. 
[5] AP.Parlindungan, Pendaftaran  Tanah  di  Indonesia,  Cetakan  Kedua,  (Bandung  :  Mandar Maju, 1994), hlm.60. 
[6] Tampil  Anshari  Siregar, Pendaftaran  Tanah  Kepastian  Hak,  Cetakan  Pertama,  (Medan  : Multi Grafik, 2007), hlm.3.
[7] Soerjono  Soekanto  dan  Soleman  B.  Taneko, Hukum  Adat  Indonesia,  Cetakan  Ketiga, (Jakarta : Rajawali Press, 1986), hlm.211.
[8] Irawan  Soerodjo, Kepastian  Hukum  Hak  Atas  Tanah  Di  Indonesia,  Cetakan  Kedua, (Surabaya : Arkola, 2003), hlm.59
[9] Hairan, “Pendaftaran  Tanah  Dalam  Sertipikasi  Hak  Menurut  Peraturan  Pemerintah  Nomor 24   Tahun   1997   Tentang   Pendaftaran   Tanah”,   Makalah   disampaikan   di   Fakultas   Hukum Universitas Mulawarman. Kalimantan Timur, 5 Februari 2012, hlm.2. 
[10] Boedi Harsono, op.cit., hlm.33
[11] Arie Sukanti Hutagalung, et.al, op.cit., hlm.234.
[12] Ibid.
[13] Irawan Soerodjo, Kepastian Hukum..op.cit, hlm.59-60.
[14] Tubagus Haedar Ali, “Perkembangan Kelembagaan Pertanahan/Agraria dan Keterkaitannya Dengan  Penataan  Ruang”,  Makalah  disampaikan  di  Ceramah Dasawarsa  Bhumi Bhakti  Adiguna, Badan Pertanahan Nasional, Jakarta 29 Februari 1998,  hlm.2
[15] Hairan, loc.cit
[16] Adrian Sutedi,  Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Cetakan Pertama, (Jakarta : Sinar Grafika, 2007), hlm.112.
[17] Soedharyo  Soimin, Status  Hak  dan  Pembebasan  Tanah,  Edisi  Kedua,  (Jakarta  :  Sinar Grafika, 2004), hlm.161.
[18] Mhd.Yamin  Lubis  &  Rahim  Lubis, Hukum  Pendaftaran  Tanah,  Edisi  Revisi,  Cetakan Kedua, (Bandung : CV.Mandar Maju, 2010)., hlm.91.
[19] Ibid.
[20] A.P.Parlindungan, Komentar  Atas  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  Cetakan  Kesembilan, (Bandung : Mandar Maju, 2002), hlm.112
[21] Ibid.
[22] Boedi Harsono, op.cit, hlm. 72.
[23] Linda M. Sahono, “Penerbitan Sertipikat Hak Atas Tanah Dan Implikasi Hukumnya”, Jurnal Perspektif, Edisi No.2, Vol.17, (2012), hlm.92
[24] Urip  Santoso, Pendaftaran  dan  Peralihan  Hak  Atas  Tanah, Cetakan  Kedua,  (Jakarta  : Kencana Prenada Media Group, 2011), hlm.17-18.
[25]  Boedi Harsono, op.cit., hlm.507.
Back To Top