Pengurusan Sertifikasi Tanah, Akta Tanah, & Akta Notaris

Header Ads

Friday, February 28, 2020

Kemanakah seharusnya Sertipikat Tanah diurus ? by Notaris Sukodono

Masyarakat seringkali bertanya “ngurus balik nama sertipikat tanah itu harus kemana?

Ada yang ngasih saran langsung ke Desa (Pak Kampung, Pak Carik, Pak Inggih), ada yang bilang langsung ke BPN (Badan Pertanahan Nasional) saja, serta ada juga yang bilang ke Notaris PPAT saja.
Nah , disini Notaris Lumajang akan membahas kelebihan & kekurangan dari 3 saran tersebut diatas;
Pengurusan Sertipikat Tanah

1. Ke Desa

Kelemahan;
  • Kualitas SDM yang masih minim khususnya pengetahuan di bidang hukum dari Para Perangkat Desa.
Hal inilah yang menjadi penyebab utama mengapa kebanyakan akta-akta tanah yang diurus/ berangkat dari Desa itu banyak yang bermasalah. Karena selain bentuk Draft Aktanya yang kurang memenuhi kaidah Peraturan Perundang-undangan yang baku, resiko-resiko hukum antar para pihak (baik itu penjual-pembeli, penghibah-penerima hibah, pewaris-penerima waris, maupun pihak-pihak lain yang terkait baik langsung/ tidak langsung dengan objek peralihan/ tanah) seringkali tidak diperhitungkan/ dimasukkan dalam pertimbangan pengambilan keputusan.
  • Masa Jabatan dari Perangkat Desa itu sendiri.
Seperti yang kalian ketahui Masa Jabatan Perangkat Desa itu 5 Tahun. Kita ambil contoh kasus Bang Toyyib yang mengurusi Akta Tanah ke Desa pada tahun 2010. Tanah tersebut didapat dari hasil waris orang tuanya Almarhum Bpk Sumanto. Lantas 6 tahun kemudian ada kejadian tak terduga, ternyata ada salah satu ahli waris sah Bang Mansyur anak kandung dari Almarhum Bpk Sumanto, tiba-tiba muncul mengklaim kepemilikan dari Tanah tersebut. Nah tentu saja akan terjadi gesekan kepentingan antara Bang Toyyib dengan Bang Mansyur, sehingga rawan sengketa. Dan tentu saja bukti saksi-saksi, surat-surat keterangan yang dulunya didapat dari Perangkat Desa sebelumnya yang mana sudah tidak menjabat lagi, pasti akan sulit untuk dimintai pertanggungjawaban/ keterangan, karena selain sudah tidak menjabat lagi, mereka mana mau ikut terlibat dalam persengketaan, yang ada malah menghindar cari posisi aman.
  • Tidak adanya Pendidikan Kompetensi Khusus dalam hal Pertanahan.
Hal ini sudah jelas, karena tidak adanya pengetahuan yang menyeluruh tentang pertanahan, maka resiko produk Akta Tanah yang dikeluarkan / dibuat oleh Camat cenderung rawan sengketa, bahkan tidak sedikit yang ditolak saat akan dikonversi ke SHM Sertipikat Hak Milik.  

Kelebihan; 
  • Akta Tanah cepat jadi, karena proses pembuatannya sudah searah antara Perangkat Desa dengan Camat (bawahan dan atasan). Dan Akta Tanah cepat jadi juga karena Aktanya tanpa disertai proses verifikasi BPHTB dan Validasi PPh Final (Proses Verifikasi / Validasi Pajak-Pajak yang dikenakan pada suatu proses peralihan Hak Atas Tanah).
  • Biaya lebih murah, karena instansi yang terlibat hanya Desa dan Camat, serta hanya sampai Akta Tanah saja tanpa sampai ke bentuk Sertipikat Tanah. Opsi ini biasanya dipilih oleh orang-orang yang suka jual beli tanah secara praktis dan cepat tanpa mengindahkan aturan hukum yang berlaku, dan lebih mengutamakan materi/ uang yang didapat/ dihasilkan.

2. Ke BPN Badan Pertanahan Nasional

Kelemahan;
  • Tidak ada Tanggungjawab Personal. Semua berkas tanah yang masuk ke BPN itu sangat banyak, sementara personelnya/ karyawannya itu itu aja. Jadi sudah lumrah kalau seandainya ada kemungkinan salah satu berkas yang terselip, sehingga mengakibatkan salah satu permohonan sertipikat tanah tidak kunjung selesai. Tidak hanya itu, berhubung tidak adanya tanggungjawab secara personal maka rawan terjadi kriminalisasi dalam pendaftaran tanah dan rawan pemalsuan sertipikat. Hal ini dimungkinkan karena Oknum dari salah satu Staff BPN yang bekerja sama dengan Pemohon dalam kriminalisasi pendaftaran tanah maupun pemalsuan sertipikat. Oknum tersebut lebih sulit dilacak keberadaannya, karena yang terlibat dalam pengurusan berkas adalah orang banyak, sehingga bisa bersembunyi / beralasan dibalik Instansi Pemerintah BPN.  
  • Tidak memiliki wewenang dalam memindahkan suatu Hak Atas Tanah milik seseorang. Karena tidak memiliki wewenang tersebut maka rasa tanggungjawab terhadap kebenaran/ keaslian/ kesesuaian berkas tanah yang diterima itu minim/ kurang.
  • Capek karena semuanya diurusi sendiri. Yang minta surat-surat ke Desa, ke PPAT, ke BPRD, ke BPN, sampai ke KPP Pratama Probolinggo. Pokoknya selain capek, kepala juga serasa pening, belum nanti urusan antrian yang panjang. Kalau kuat sih gak papa hehe.
Kelebihan;
  • Biaya lebih murah sedikit karena semuanya diurusi sendiri tanpa melalui jasa pengurusan PPAT. Ke PPAT hanya sekedar membuat Akta dan pengantar saja (butuh stempelnya saja). Kalau Anda seorang pengangguran mungkin opsi ini bisa jadi yang terbaik, tapi kalau Anda adalah Pekerja Aktif maka jangan pilih opsi ini, yang ada malah bela-belain kehilangan uang yang gak seberapa, tapi malah kehilangan Efektivitas Produktivitas Kerja Anda yang sudah dirintis bertahun-tahun.

3. Ke PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah

Kelemahan; 
  • Cenderung lebih rumit dan mahal tarifnya.
Secara pandangan awam, mengurus sertipikat tanah melalui PPAT itu syaratnya banyak sehingga terkesan rumit. Dan mahal, karena PPAT itu Pejabat Negara yang tidak digaji oleh Negara tapi wewenang dan produk hukumnya diatur oleh Negara/ Peraturan Perundang-undangan. Singkatnya PPAT dapet duitnya itu dari menciptakan Produk Hukum buat masyarakat agar merasa aman dan adil tentang kepemilikan tanahnya.

Kelebihan;
  • Produk hukum yang diterbitkan/ dibuat oleh PPAT cenderung sempurna (memiliki kekuatan hukum yang sempurna).
Hal ini dikarenakan;

o PPAT itu sudah mengenyam pendidikan Sarjana Hukum, berlanjut ke S2 Magister Kenotariatan.
o   PPAT itu sudah mengenyam puluhan seminar-seminar tentang Pertanahan
o   PPAT itu sudah lulus Uji Kompetensi bidang Pertanahan
o PPAT itu selalu mengikuti Peningkatan Kualitas sebagai akibat dari kemajuan/ perkembangan zaman 
  • Rasa aman dan adil.
Karena Produk Hukum dari PPAT itu memiliki kekuatan hukum yang sempurna, maka terciptalah rasa aman dan adil bagi si Pemohon Sertipikat Tanah.
  • Masa Jabatan PPAT tersebut sampai ber usia 65 Tahun.
Sehingga apabila terjadi sesuatu dengan Akta Tanah Si Pemohon, semisal kebakaran, dicuri , hilang, atau sengketa, maka Si Pemohon dengan mudah bisa meminta Salinan Akta yang telah dibuat pada PPAT yang bersangkutan.
  • Terikat Kode Etik Jabatan.
Jabatan yang melekat pada diri PPAT itu jauh lebih mahal bahkan tak ternilai harganya, bila harus ditukar dengan uang ratusan juta/ milyaran sekalipun, hanya untuk membuat Akta Palsu / Keterangan Palsu. Selain Biaya untuk menjadi PPAT yang mahal, juga ada masa jabatan sampai usia 65 Tahun, nama baik keluarga dan keturunan yang akan dipertaruhkan bila PPAT tersebut sengaja membuat Akta Palsu. Singkatnya kecil kemungkinan PPAT itu membuat Akta Palsu.
  • Tanggungjawab Personal.
Karena Si Pemohon langsung berhadapan/ berurusan dengan Personal / Pribadi PPAT, maka apabila terjadi permasalahan/ sengketa, Si Pemohon bisa meminta bantuan/ pertanggungjawaban dari PPAT yang bersangkutan. Jadi Si PPAT tidak bisa bersembunyi di balik instansi, karena instansi adalah dirinya/ pribadi sendiri.
  • Diatur oleh Peraturan Perundang-undangan
Karena sudah ada peraturannya yang telah mengatur urusan administrasi pertanahan, maka sudah pasti langkah awal kita mengurusi tanah ke PPAT itu tidak bertentangan dengan hukum dan bahkan sesuai dengan yang dianjurkan oleh hukum.

KESIMPULAN

Kemanakah seharusnya Sertipikat Tanah diurus ?
Pengurusan Akta Tanah

Sebagai pengamat hukum di Indonesia, khususnya perihal Pertanahan, maka sudah jelas seharusnya urusan Pertanahan itu diurus ke PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah. Karena selain kualitas yang melekat pada diri PPAT, juga telah diatur dalam peraturan perundang-undangan.

Dan sebagai saran, sebaiknya urusan Akta Tanah itu melalui satu pintu saja PPAT, yang mana terintegrasi secara online dengan seluruh instansi terkait. Tugas dari Pintu Pertama adalah memastikan dari kebenaran/ kesesuaian berkas tanah yang diterima. Setelah dilakukan crosscheck (pengecekan menyeluruh) ke instansi terkait (BPN, BPRD, KPP Pratama, Desa) barulah memberikan/ membubuhkan stempel sebagai wujud pemindahan Hak Atas Tanah yang bersangkutan. Dan kabar baiknya perihal ini sudah menjadi pembahasan/ penggodokan di kalangan Pembuat Peraturan tentang Pertanahan. Seperti wacana ;
  • PPATS Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara yang selama ini dipegang oleh Camat, akan dihilangkan/ ditiadakan. Jadi Camat kedepannya tidak memiliki wewenang lagi dalam Pembuatan Akta Tanah.
  • Rancangan Sistem Online yang terintegrasi antar Instansi yang terkait urusan pertanahan, sehingga diharapkan dapat mengurangi Pungli-Pungli dalam Pengurusan Sertipikat Tanah.
  • Sertipikat Tanah dalam bentuk/ wujud 1 lembar saja, sehingga efektif dan efisien.
Semoga segera terealisasi agar masyarakat tidak bingung. Kita tunggu saja di Tahun 2021 - 2022.
Back To Top